คู่มือเรียนรู้ กฎหมายทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์เฮ้าส์ (townhouse) หรือ ตึกแถว ห้องแถว มีลักษณะราวกับตึกแถวที่เป็นตึกสำหรับทำธุรกิจหรือค้าขายขายที่ก่อสร้างติดต่อกันเป็นแนวตั้งแต่ 2 คูหาขึ้น ซึ่งมีพื้นที่กันระหว่างบ้านเป็นกำแพงเดียวกัน มีพื้นที่ว่างรอบๆหน้าบ้านรวมทั้งหลังบ้าน
ซึ่งส่วนมากนิยมดีไซน์ไม่เกิน2 ชั้น นิยมใช้เป็นที่อยู่ที่อาศัยมากกว่าประกอบธุรกิจ ซึ่งลักษณะเด่นของทาวน์เฮ้าส์หมายถึงสังคมขนาดเล็ก ให้ความรู้สึกที่อบอุ่น ด้วยพื้นที่ใช้สอยที่ออกแบบมาให้คุ้มคุ้มราคา
![คู่มือเรียนรู้ กฎหมายทาวน์เฮ้าส์](https://baanddphuket.com/wp-content/uploads/2022/03/ทาวน์เฮ้าส์.jpg)
คู่มือเรียนรู้ กฎหมายทาวน์เฮ้าส์ ที่ท่านควรรู้
ทาวน์เฮ้าส์ เป็น..?
คำว่า House ซึ่งก็คือตัวบ้านหรือส่วนประกอบของบ้าน (เน้นดีไซน์ให้พื้นที่มีความโปร่งสบายเหตุเพราะห้องจะมีขนาดเล็ก) ทาวน์เฮ้าส์ เป็นคำเรียกที่ใช้กันทั้งโลก
ทาวน์เฮ้าส์ เป็นห้องแถว ที่มีขนาดเล็กกว่าทาวน์โฮม ซึ่งส่วนใหญ่จะมีเพียงแค่ 2 ชั้น ลักษณะเป็นเสมือนตึกแถวซึ่งมีด้านหน้ากว้างเพียง 1 ห้อง (ขนาดราวๆจอดรถยนต์ในบ้านได้ 1 คัน) พื้นที่ด้านหลังมีจำกัดส่วนใหญ่ไม่เกิน 3 เมตร ไม่นิยมเอามาทำเป็นออฟฟิศ ซื้อวิลล่าภูเก็ต แต่บางพื้นที่สามารถเป็นเป็นร้านค้าต่างๆได้
“ทาวน์เฮ้าส์” แบบไหนที่ถูกกฎหมาย – คู่มือเรียนรู้ กฎหมายทาวน์เฮ้าส์
หลังจากถูกคอนโด ตีตื้นแล้วก็แซงหน้าในทางความนิยมมาพักหนึ่ง ถึงเวลานี้หมู่บ้านจัดสรรเริ่มกลับมาได้รับความนิยมอีกที โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตกรุงเทพฯ แล้วก็บริเวณรอบๆ ตอนที่ต่างจังหวัดจำนวนมากคนก็ยังเลือกทาวน์เฮ้าส์ หรือบ้านเดี่ยวเป็นขั้นตอนแรก เพราะเหตุว่าถ้าหากทำเลไม่ได้ต่างอะไรกันกระทั่งมีผลต่อการเดินทาง การซื้อทาวน์เฮ้าส์คงจะดีกว่าคอนโดฯ ตรงที่ได้พื้นที่มากกว่า แล้วก็เป็นส่วนตัวมากยิ่งกว่า
![เป็นปัญหาน่าคิด](https://baanddphuket.com/wp-content/uploads/2022/03/1541752551-min-1024x617.png)
อยากซื้อทาวน์เฮ้าส์สักหลัง ควรเลือกเช่นไร ? เป็นปัญหาน่าคิด – คู่มือเรียนรู้ กฎหมายทาวน์เฮ้าส์
ถ้าเกิดทาวน์เฮ้าส์ที่ท่านกำลังมองหาหรือพอใจอยู่นั้นเป็นโครงการจัดแบ่ง คำตอบหมายถึงจำต้องเลือกโครงงานที่ได้รับใบอนุญาตจัดแบ่งที่ดิน บางทีอาจจะตอบแบบกำปั้นทุบดินไปหน่อย แต่ว่านี่เป็นหลักการที่ถูกที่สุด เพราะถ้าเป็นแผนการที่ได้รับใบอนุมัติจัดสรร ผู้ซื้อจะได้รับความคุ้มครองหลายๆอย่าง หนึ่งในนั้นที่สำคัญเป็น เรื่องสาธารณูปโภคที่ควรมีแล้วก็เป็นไปตามมาตรฐานที่กฎหมายกำหนด
โครงการบ้านจัดสรรได้เอกสารสิทธิ์แบ่งสรรหรือขอจัดสรรไหม มองได้จากโบรมั่นใจหรือใบปลิวโครงการข้างล่างที่มักระบุเนื้อความชื่อบริษัทผู้มีสิทธิ์, กรรมการผู้จัดการ, เลขที่โฉนดที่ดิน, เลขที่ใบอนุญาตจัดสรร อื่นๆอีกมากมาย โดยอย่างน้อยถึงแม้ว่าจะยังไม่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดิน ก็ต้องบอกว่ากำลังดำเนินขออนุญาต หรือมีเลขที่คำขอ ฯลฯ
ส่วนข้อกำหนดทางกฎหมายที่เกี่ยวกับทาวน์เฮ้าส์ เช่น ขนาดของทาวน์เฮ้าส์ จำต้องกว้างอย่างต่ำ 4 เมตร, ควรมีพื้นที่ว่างด้านหน้า ระหว่างแนวรั้วหรือเส้นเขตที่ดินกับแนวผนังบ้าน กว้างไม่น้อยกว่า 3.00 เมตร
แล้วก็พื้นที่ว่างข้างหลังของบ้านแถวก็จำต้องกว้างไม่น้อยกว่า 2.00 เมตรเช่นเดียวกัน เรื่องนี้ก็ต้องตรวจสอบให้ดี เพราะทาวน์เฮ้าส์บางที่ บ้านตัวอย่างกับบ้านจริงสเกลแตกต่างกัน แต่งบ้าน ทาวน์โฮม ตอนมองบ้านแบบอย่างสามารถเอารถกระบะเข้าหยุดได้ แม้กระนั้นซื้อเสร็จเข้าอยู่กลับจอดไม่ได้ แบบนี้ก็มี
นอกจากนี้ยังกำหนดให้ทาวน์เฮ้าส์ที่สร้างเป็นแนวยาวรวม 40 เมตร จำต้องเว้นช่องว่างระยะระหว่างแถว 4 เมตร นั่นเป็น ถ้าหากทาวน์เฮ้าส์กว้าง 4เมตร เมื่อถึงหลังที่ 10 ก็ต้องเว้น 4 เมตร แบบนี้ไปเรื่อยๆ
ตามกฎหมายนั้น ช่องว่าง หมายความถึง พื้นที่อันปราศจากหลังคาหรืออาคารบ้านเรือนปกคลุม ซึ่งบางทีอาจเป็น หนองน้ำ สระว่ายน้ำ บ่อพักน้ำเสีย บ้านพักขยะมูลฝอย บ้านพักรวมมูลฝอย หรือที่จอดรถนอกตึกก็ได้ และก็ให้หมายความรวมทั้งพื้นที่ก่อสร้าง หรือตึกที่สูงจากระดับพื้นดินไม่เกิน 1.20 เมตร และไม่มีหลังคาหรือสิ่งก่อสร้างปกคลุมเหนือระดับนั้น แต่ว่าหลายๆที่อาศัยช่องโหว่ของกฎหมาย นำที่ดินนี้ไปขาย แล้วก็มีการก่อสร้างหรือเพิ่มเติม ซึ่งถือว่าผิดจะต้อง
ดังนั้น การพิจารณาเลือกซื้อทาวน์เฮ้าส์ อาจให้ประเด็นดังกล่าวตรวจทาน ก่อนตัดสินใจซื้อก็จะดี อย่างต่ำก็มั่นใจว่าโครงการสร้างถูกกฎหมาย แล้วก็จะไม่เกิดปัญหาภายหลัง
![กฎหมายควรรู้ก่อนต่อเติมบ้านจัดสรร](https://baanddphuket.com/wp-content/uploads/2022/03/tot-article33-02-1024x683.jpg)
กฎหมายควรรู้ก่อนต่อเติมบ้านจัดสรร หรือทาวน์เฮ้าส์
เพื่อนๆหลายคนที่ซื้อหมู่บ้านจัดสรร หรือทาวน์เฮ้าส์มาแล้วมักต้องการเพิ่มเติมด้วยเหตุว่าอยากได้มีพื้นที่ใช้งานเพิ่ม โดยเฉพาะพื้นที่ห้องครัวข้างหลังทาวน์เฮ้าส์นี่นับว่าเป็นที่นิยมอย่างยิ่งจริงๆ จริงๆแล้วการเพิ่มเติมแต่งเหล่านี้มีข้อบังคับควบคุมอยู่ครับ ซึ่งบางบุคคลอาจไม่ทราบ หรือละเลยไป วันนี้ พวกเรามาดูกันครับว่า กฎพื้นฐานที่เราจำเป็นต้องทราบสำหรับเพื่อการเพิ่มเติมเหล่านี้มีอะไรกันบ้าง
อย่างไหนที่เรียกว่า “ต่อเติม” ? – คู่มือเรียนรู้ กฎหมายทาวน์เฮ้าส์
เวลาพวกเราคุยกับช่าง หรือผู้รับเหมา พวกเราชอบใช้ภาษาง่ายๆว่า “เพิ่มเติมบ้าน” แต่ว่าตาม พ.ร.บ. ควบคุมตึก จะใช้คำว่า “ดัดแปลงปรับปรุงแก้ไข” ซึ่งรวมถึงกว้างกว่าเพิ่มเติม Phuket Villa รวมทั้งถ้าเกิดการเพิ่มเติมแต่งของพวกเราเข้ามาตรฐานของคำว่า “ดัดแปลง” ใน พ.ร.บ. นี้
พวกเราก็จะต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่เอ่ยถึงด้านล่างนี้ ซึ่งคำว่า “ดัดแปลง” ตาม พ.ร.บ. นี้เป็น “การเปลี่ยนแปลงต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ ทรง รูปทรง น้ำหนัก พื้นที่ของโครงสร้างตึกหรือส่วนต่างๆของตึก ซึ่งได้ก่อสร้างไว้แล้วให้ไม่ถูกไปจากเดิม” ด้วยเหตุผลดังกล่าว การเพิ่มเติมที่หลายๆคนทำกัน เป็นเพิ่มเติมห้องครัวด้านหลังทาวน์เฮ้าส์ ก็เลยถือว่าเป็นการดัดแปลงตาม พ.ร.บ. ควบคุมอาคารเสมอ
![หลักเป็นต้องขอก่อน](https://baanddphuket.com/wp-content/uploads/2022/03/0150-min-1024x466.jpg)
หลักเป็นต้องขอก่อน
หลักพื้นฐานของเรื่องนี้เลยเป็น พ.ร.บ.ควบคุมตึก (มาตรา 21 รวมทั้ง 39 ทวิ) (ดูฉบับเต็มได้ที่นี่) ซึ่งมีหลักง่ายๆสรุปได้ว่าการดัดแปลงตึกจำเป็นที่จะต้อง
(ก) ได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนเสมอ หรือ
(ข) จะต้องแจ้งเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นกับยื่นแบบแปลน รีวิวบ้าน แล้วก็ชื่อของสถาปนิก รวมทั้งวิศวกรที่วางแบบ หรือควบคุมงานให้เจ้าพนักงานนั้นรู้ เว้นแต่จะเข้าข้อละเว้นซึ่งเราจะเอ่ยถึงในหัวข้อข้างล่างนี้
ซึ่งคำว่า “ตึก” นั้นรวมไปถึงบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม และก็ทาวน์เฮ้าส์ทั้งหมดทั้งปวง
ขออนุญาตจากใคร ?
คำตอบเป็นจะต้องไปขอ หรือแจ้งเรื่องกับเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นที่ที่บ้าน หรือทาวน์เฮ้าส์เราตั้งอยู่ขอรับ เป็นหากตั้งอยู่ในกทม. ก็ให้ขอ หรือแจ้งผู้ว่าราชการจังหวัดกรุงเทพฯโดยเดินเรื่องผ่านสำนักงานเขต กรุงเทพมหานคร ที่บ้านพวกเราตั้งอยู่ หรือถ้าเกิดต่างจังหวัดก็ให้ขอ หรือแจ้งนายกองค์การบริหารส่วนจังหวัดโดยเดินเรื่องผ่านองค์การบริหารส่วนจังหวัด
![5 ข้อยกเว้นที่ไม่ต้องขออนุญาต](https://baanddphuket.com/wp-content/uploads/2022/03/750x422_832033_1554794967-min.jpg)
5 ข้อยกเว้นที่ไม่ต้องขออนุญาต
การเสริมบางเรื่องคือเรื่องของการซ่อมแซม หรือเป็นเรื่องน้อย ซึ่งข้อบังคับก็ผ่อนผันว่าไม่ต้องขอ หรือแจ้งเจ้าพนักงานครับ ซึ่ง 5 เรื่องที่เป็นข้อยกเว้น รวมทั้งสามารถทำเป็นเลยเป็นดังต่อไปนี้ (ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 11 พ.ศ. 2528)
- การขยาย (หรือลด) พื้นที่ของพื้นชั้นใดชั้นสูงสุดรวมกันไม่เกิน 5 ตำรวจเมตร และไม่มีการเพิ่ม (หรือลด) จำนวนเสาหรือคาน
- การขยาย (หรือลด) พื้นที่ของหลังคาให้มีพื้นที่เยอะขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตำรวจเมตร และไม่มีการเพิ่ม (หรือลด) จำนวนเสาหรือคาน
- ความเคลื่อนไหวโครงสร้างตึก (เป็นต้นว่า เสา คาน ฐานราก) แล้วก็องค์ประกอบนั้นไม่ใช่คอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กองค์ประกอบสัณฐาน โดยการเปลี่ยนแปลงนั้นใช้อุปกรณ์ ขนาด ปริมาณ แล้วก็ชนิดเดียวกับของเดิม โดยเหตุนั้น หากโครงสร้างตึกที่พวกเราเปลี่ยนเป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างลักษณะ พวกเราจำเป็นจะต้องขอ หรือแจ้งเจ้าพนักงานเสมอถึงแม้ขนาด ปริมาณ สิ่งของ หรือประเภทเสา หรือคานที่เป็นองค์ประกอบนั้นจะดังเดิมทุกๆอย่างก็ตาม
- การเปลี่ยนส่วนใดๆก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นองค์ประกอบตึก (ตัวอย่างเช่น ประตู ฝ้าเพดาน พื้น ผนัง) โดยใช้อุปกรณ์ชนิดเดียวกับของเดิม หรืออุปกรณ์ชนิดอื่นซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่องค์ประกอบของตึกเดิมเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม (ซึ่งการคำนวณกรณีแบบงี้ เราอาจจำต้องให้วิศวกรเข้ามาช่วย)
- การเปลี่ยน ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะ ขอบเขต แบบ ทรง รูปทรง น้ำหนัก หรือพื้นที่ส่วนใดๆก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างตึก (อย่างเช่น ประตู ฝ้าเพดาน พื้น ผนัง) แล้วก็การจัดการพวกนี้ไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างเกิน 10% ของโครงสร้างตึกเดิม (ซึ่งการคำนวณกรณีอย่างนี้ เราอาจจะต้องให้วิศวกรเข้ามาช่วย)
อ่านต่อเพิ่มเติม: บ้านภูเก็ต. บ้านโมเดิร์นคลาสสิค. ออกแบบบ้านฟรี. บ้าน 2565. ทาวน์โฮม.