คู่มือเรียนรู้ กฎหมายทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์เฮ้าส์ (townhouse) หรือ ตึกแถว ห้องแถว มีลักษณะราวกับตึกแถวที่เป็นตึกสำหรับทำธุรกิจหรือค้าขายขายที่ก่อสร้างติดต่อกันเป็นแนวตั้งแต่ 2 คูหาขึ้น ซึ่งมีพื้นที่กันระหว่างบ้านเป็นกำแพงเดียวกัน มีพื้นที่ว่างรอบๆหน้าบ้านรวมทั้งหลังบ้าน
ซึ่งส่วนมากนิยมดีไซน์ไม่เกิน2 ชั้น นิยมใช้เป็นที่อยู่ที่อาศัยมากกว่าประกอบธุรกิจ ซึ่งลักษณะเด่นของทาวน์เฮ้าส์หมายถึงสังคมขนาดเล็ก ให้ความรู้สึกที่อบอุ่น ด้วยพื้นที่ใช้สอยที่ออกแบบมาให้คุ้มคุ้มราคา
คู่มือเรียนรู้ กฎหมายทาวน์เฮ้าส์ ที่ท่านควรรู้
ทาวน์เฮ้าส์ เป็น..?
คำว่า House ซึ่งก็คือตัวบ้านหรือส่วนประกอบของบ้าน (เน้นดีไซน์ให้พื้นที่มีความโปร่งสบายเหตุเพราะห้องจะมีขนาดเล็ก) ทาวน์เฮ้าส์ เป็นคำเรียกที่ใช้กันทั้งโลก
ทาวน์เฮ้าส์ เป็นห้องแถว ที่มีขนาดเล็กกว่าทาวน์โฮม ซึ่งส่วนใหญ่จะมีเพียงแค่ 2 ชั้น ลักษณะเป็นเสมือนตึกแถวซึ่งมีด้านหน้ากว้างเพียง 1 ห้อง (ขนาดราวๆจอดรถยนต์ในบ้านได้ 1 คัน) พื้นที่ด้านหลังมีจำกัดส่วนใหญ่ไม่เกิน 3 เมตร ไม่นิยมเอามาทำเป็นออฟฟิศ ซื้อวิลล่าภูเก็ต แต่บางพื้นที่สามารถเป็นเป็นร้านค้าต่างๆได้
“ทาวน์เฮ้าส์” แบบไหนที่ถูกกฎหมาย – คู่มือเรียนรู้ กฎหมายทาวน์เฮ้าส์
หลังจากถูกคอนโด ตีตื้นแล้วก็แซงหน้าในทางความนิยมมาพักหนึ่ง ถึงเวลานี้หมู่บ้านจัดสรรเริ่มกลับมาได้รับความนิยมอีกที โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตกรุงเทพฯ แล้วก็บริเวณรอบๆ ตอนที่ต่างจังหวัดจำนวนมากคนก็ยังเลือกทาวน์เฮ้าส์ หรือบ้านเดี่ยวเป็นขั้นตอนแรก เพราะเหตุว่าถ้าหากทำเลไม่ได้ต่างอะไรกันกระทั่งมีผลต่อการเดินทาง การซื้อทาวน์เฮ้าส์คงจะดีกว่าคอนโดฯ ตรงที่ได้พื้นที่มากกว่า แล้วก็เป็นส่วนตัวมากยิ่งกว่า
อยากซื้อทาวน์เฮ้าส์สักหลัง ควรเลือกเช่นไร ? เป็นปัญหาน่าคิด – คู่มือเรียนรู้ กฎหมายทาวน์เฮ้าส์
ถ้าเกิดทาวน์เฮ้าส์ที่ท่านกำลังมองหาหรือพอใจอยู่นั้นเป็นโครงการจัดแบ่ง คำตอบหมายถึงจำต้องเลือกโครงงานที่ได้รับใบอนุญาตจัดแบ่งที่ดิน บางทีอาจจะตอบแบบกำปั้นทุบดินไปหน่อย แต่ว่านี่เป็นหลักการที่ถูกที่สุด เพราะถ้าเป็นแผนการที่ได้รับใบอนุมัติจัดสรร ผู้ซื้อจะได้รับความคุ้มครองหลายๆอย่าง หนึ่งในนั้นที่สำคัญเป็น เรื่องสาธารณูปโภคที่ควรมีแล้วก็เป็นไปตามมาตรฐานที่กฎหมายกำหนด
โครงการบ้านจัดสรรได้เอกสารสิทธิ์แบ่งสรรหรือขอจัดสรรไหม มองได้จากโบรมั่นใจหรือใบปลิวโครงการข้างล่างที่มักระบุเนื้อความชื่อบริษัทผู้มีสิทธิ์, กรรมการผู้จัดการ, เลขที่โฉนดที่ดิน, เลขที่ใบอนุญาตจัดสรร อื่นๆอีกมากมาย โดยอย่างน้อยถึงแม้ว่าจะยังไม่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดิน ก็ต้องบอกว่ากำลังดำเนินขออนุญาต หรือมีเลขที่คำขอ ฯลฯ
ส่วนข้อกำหนดทางกฎหมายที่เกี่ยวกับทาวน์เฮ้าส์ เช่น ขนาดของทาวน์เฮ้าส์ จำต้องกว้างอย่างต่ำ 4 เมตร, ควรมีพื้นที่ว่างด้านหน้า ระหว่างแนวรั้วหรือเส้นเขตที่ดินกับแนวผนังบ้าน กว้างไม่น้อยกว่า 3.00 เมตร
แล้วก็พื้นที่ว่างข้างหลังของบ้านแถวก็จำต้องกว้างไม่น้อยกว่า 2.00 เมตรเช่นเดียวกัน เรื่องนี้ก็ต้องตรวจสอบให้ดี เพราะทาวน์เฮ้าส์บางที่ บ้านตัวอย่างกับบ้านจริงสเกลแตกต่างกัน แต่งบ้าน ทาวน์โฮม ตอนมองบ้านแบบอย่างสามารถเอารถกระบะเข้าหยุดได้ แม้กระนั้นซื้อเสร็จเข้าอยู่กลับจอดไม่ได้ แบบนี้ก็มี
นอกจากนี้ยังกำหนดให้ทาวน์เฮ้าส์ที่สร้างเป็นแนวยาวรวม 40 เมตร จำต้องเว้นช่องว่างระยะระหว่างแถว 4 เมตร นั่นเป็น ถ้าหากทาวน์เฮ้าส์กว้าง 4เมตร เมื่อถึงหลังที่ 10 ก็ต้องเว้น 4 เมตร แบบนี้ไปเรื่อยๆ
ตามกฎหมายนั้น ช่องว่าง หมายความถึง พื้นที่อันปราศจากหลังคาหรืออาคารบ้านเรือนปกคลุม ซึ่งบางทีอาจเป็น หนองน้ำ สระว่ายน้ำ บ่อพักน้ำเสีย บ้านพักขยะมูลฝอย บ้านพักรวมมูลฝอย หรือที่จอดรถนอกตึกก็ได้ และก็ให้หมายความรวมทั้งพื้นที่ก่อสร้าง หรือตึกที่สูงจากระดับพื้นดินไม่เกิน 1.20 เมตร และไม่มีหลังคาหรือสิ่งก่อสร้างปกคลุมเหนือระดับนั้น แต่ว่าหลายๆที่อาศัยช่องโหว่ของกฎหมาย นำที่ดินนี้ไปขาย แล้วก็มีการก่อสร้างหรือเพิ่มเติม ซึ่งถือว่าผิดจะต้อง
ดังนั้น การพิจารณาเลือกซื้อทาวน์เฮ้าส์ อาจให้ประเด็นดังกล่าวตรวจทาน ก่อนตัดสินใจซื้อก็จะดี อย่างต่ำก็มั่นใจว่าโครงการสร้างถูกกฎหมาย แล้วก็จะไม่เกิดปัญหาภายหลัง
กฎหมายควรรู้ก่อนต่อเติมบ้านจัดสรร หรือทาวน์เฮ้าส์
เพื่อนๆหลายคนที่ซื้อหมู่บ้านจัดสรร หรือทาวน์เฮ้าส์มาแล้วมักต้องการเพิ่มเติมด้วยเหตุว่าอยากได้มีพื้นที่ใช้งานเพิ่ม โดยเฉพาะพื้นที่ห้องครัวข้างหลังทาวน์เฮ้าส์นี่นับว่าเป็นที่นิยมอย่างยิ่งจริงๆ จริงๆแล้วการเพิ่มเติมแต่งเหล่านี้มีข้อบังคับควบคุมอยู่ครับ ซึ่งบางบุคคลอาจไม่ทราบ หรือละเลยไป วันนี้ พวกเรามาดูกันครับว่า กฎพื้นฐานที่เราจำเป็นต้องทราบสำหรับเพื่อการเพิ่มเติมเหล่านี้มีอะไรกันบ้าง
อย่างไหนที่เรียกว่า “ต่อเติม” ? – คู่มือเรียนรู้ กฎหมายทาวน์เฮ้าส์
เวลาพวกเราคุยกับช่าง หรือผู้รับเหมา พวกเราชอบใช้ภาษาง่ายๆว่า “เพิ่มเติมบ้าน” แต่ว่าตาม พ.ร.บ. ควบคุมตึก จะใช้คำว่า “ดัดแปลงปรับปรุงแก้ไข” ซึ่งรวมถึงกว้างกว่าเพิ่มเติม Phuket Villa รวมทั้งถ้าเกิดการเพิ่มเติมแต่งของพวกเราเข้ามาตรฐานของคำว่า “ดัดแปลง” ใน พ.ร.บ. นี้
พวกเราก็จะต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่เอ่ยถึงด้านล่างนี้ ซึ่งคำว่า “ดัดแปลง” ตาม พ.ร.บ. นี้เป็น “การเปลี่ยนแปลงต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ ทรง รูปทรง น้ำหนัก พื้นที่ของโครงสร้างตึกหรือส่วนต่างๆของตึก ซึ่งได้ก่อสร้างไว้แล้วให้ไม่ถูกไปจากเดิม” ด้วยเหตุผลดังกล่าว การเพิ่มเติมที่หลายๆคนทำกัน เป็นเพิ่มเติมห้องครัวด้านหลังทาวน์เฮ้าส์ ก็เลยถือว่าเป็นการดัดแปลงตาม พ.ร.บ. ควบคุมอาคารเสมอ
หลักเป็นต้องขอก่อน
หลักพื้นฐานของเรื่องนี้เลยเป็น พ.ร.บ.ควบคุมตึก (มาตรา 21 รวมทั้ง 39 ทวิ) (ดูฉบับเต็มได้ที่นี่) ซึ่งมีหลักง่ายๆสรุปได้ว่าการดัดแปลงตึกจำเป็นที่จะต้อง
(ก) ได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนเสมอ หรือ
(ข) จะต้องแจ้งเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นกับยื่นแบบแปลน รีวิวบ้าน แล้วก็ชื่อของสถาปนิก รวมทั้งวิศวกรที่วางแบบ หรือควบคุมงานให้เจ้าพนักงานนั้นรู้ เว้นแต่จะเข้าข้อละเว้นซึ่งเราจะเอ่ยถึงในหัวข้อข้างล่างนี้
ซึ่งคำว่า “ตึก” นั้นรวมไปถึงบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม และก็ทาวน์เฮ้าส์ทั้งหมดทั้งปวง
ขออนุญาตจากใคร ?
คำตอบเป็นจะต้องไปขอ หรือแจ้งเรื่องกับเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นที่ที่บ้าน หรือทาวน์เฮ้าส์เราตั้งอยู่ขอรับ เป็นหากตั้งอยู่ในกทม. ก็ให้ขอ หรือแจ้งผู้ว่าราชการจังหวัดกรุงเทพฯโดยเดินเรื่องผ่านสำนักงานเขต กรุงเทพมหานคร ที่บ้านพวกเราตั้งอยู่ หรือถ้าเกิดต่างจังหวัดก็ให้ขอ หรือแจ้งนายกองค์การบริหารส่วนจังหวัดโดยเดินเรื่องผ่านองค์การบริหารส่วนจังหวัด
5 ข้อยกเว้นที่ไม่ต้องขออนุญาต
การเสริมบางเรื่องคือเรื่องของการซ่อมแซม หรือเป็นเรื่องน้อย ซึ่งข้อบังคับก็ผ่อนผันว่าไม่ต้องขอ หรือแจ้งเจ้าพนักงานครับ ซึ่ง 5 เรื่องที่เป็นข้อยกเว้น รวมทั้งสามารถทำเป็นเลยเป็นดังต่อไปนี้ (ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 11 พ.ศ. 2528)
- การขยาย (หรือลด) พื้นที่ของพื้นชั้นใดชั้นสูงสุดรวมกันไม่เกิน 5 ตำรวจเมตร และไม่มีการเพิ่ม (หรือลด) จำนวนเสาหรือคาน
- การขยาย (หรือลด) พื้นที่ของหลังคาให้มีพื้นที่เยอะขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตำรวจเมตร และไม่มีการเพิ่ม (หรือลด) จำนวนเสาหรือคาน
- ความเคลื่อนไหวโครงสร้างตึก (เป็นต้นว่า เสา คาน ฐานราก) แล้วก็องค์ประกอบนั้นไม่ใช่คอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กองค์ประกอบสัณฐาน โดยการเปลี่ยนแปลงนั้นใช้อุปกรณ์ ขนาด ปริมาณ แล้วก็ชนิดเดียวกับของเดิม โดยเหตุนั้น หากโครงสร้างตึกที่พวกเราเปลี่ยนเป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างลักษณะ พวกเราจำเป็นจะต้องขอ หรือแจ้งเจ้าพนักงานเสมอถึงแม้ขนาด ปริมาณ สิ่งของ หรือประเภทเสา หรือคานที่เป็นองค์ประกอบนั้นจะดังเดิมทุกๆอย่างก็ตาม
- การเปลี่ยนส่วนใดๆก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นองค์ประกอบตึก (ตัวอย่างเช่น ประตู ฝ้าเพดาน พื้น ผนัง) โดยใช้อุปกรณ์ชนิดเดียวกับของเดิม หรืออุปกรณ์ชนิดอื่นซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่องค์ประกอบของตึกเดิมเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม (ซึ่งการคำนวณกรณีแบบงี้ เราอาจจำต้องให้วิศวกรเข้ามาช่วย)
- การเปลี่ยน ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะ ขอบเขต แบบ ทรง รูปทรง น้ำหนัก หรือพื้นที่ส่วนใดๆก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างตึก (อย่างเช่น ประตู ฝ้าเพดาน พื้น ผนัง) แล้วก็การจัดการพวกนี้ไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างเกิน 10% ของโครงสร้างตึกเดิม (ซึ่งการคำนวณกรณีอย่างนี้ เราอาจจะต้องให้วิศวกรเข้ามาช่วย)
อ่านต่อเพิ่มเติม: บ้านภูเก็ต. บ้านโมเดิร์นคลาสสิค. ออกแบบบ้านฟรี. บ้าน 2565. ทาวน์โฮม.