ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน64 คำนวณภาษีอย่างไร
ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน64 คนใดกำลังจะโอนกรรมสิทธิ์ให้คนภายในครอบครัว หรือซื้อ-ขายบ้าน จะต้องทำความเข้าใจเรื่องค่าธรรมเนียมต่างๆให้ดี พระราชบัญญัติภาษีที่ดินแล้วก็สิ่งก่อสร้าง ฉบับใหม่ บ้าน คู่มือแต่งโฮมออฟฟิศ
มีผลบังคับใช้แล้วช่วงวันที่ 1 เดือนมกราคม 2563 แทนการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ ภาษีโรงเรือน-ที่ดิน ที่ถูกยกเลิกไป นำมาซึ่งการทำให้ผู้ครอบครองที่ดินชนิดต่างๆ วิลล่าภูเก็ต
หรือเป็นเจ้าของสิ่งก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด ตึกการค้า อื่นๆอีกมากมาย ที่มีมูลค่าเกินหลักเกณฑ์นอกจากภาษี จำเป็นต้องเสียภาษีอากรตามค่าของที่ดินและก็สิ่งก่อสร้างในอัตราที่ระบุ บ้านจัดสรร
ก็เลยทำให้ผู้ที่มีบ้านหลายข้างหลัง หรือที่ดินหลายที่ ใช้แนวทางโอนที่ดิน โอนบ้านให้กับคนสนิท เพื่อกระจัดกระจายการครอง ให้เสียภาษีอากรลดลง Phuket Villa
อย่างไรก็ดี ไม่ว่าจะเป็นการโอนให้กับวงศาคณาญาติ คนที่อาศัยอยู่ในครอบครัว หรือซื้อ-ขายแบบโอนกรรมสิทธิ์ แต่ละกรณีต่างมีค่าขนบธรรมเนียมแล้วก็รายจ่ายที่นาๆประการ พวกเราจะพามามองว่า แม้อยากโอนที่ดิน-โอนบ้านให้กับคนอื่นๆ มีค่าจารีตเท่าใดแล้วก็มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง วิลล่าในป่าตอง
กรณีโอนโดยชูให้วงศ์วาน
แม้ปรารถนาโอนบ้านหรือที่ดินให้กับคนที่อาศัยอยู่ในครอบครัว จะต้องดูกรว่าคนนั้นมีความข้องเกี่ยวเช่นไรกับพวกเรา ซึ่งข้อบังคับได้ระบุค่าครองชีพสำหรับเพื่อการโอนให้แต่ละคนแตกต่างกัน พูดอีกนัยหนึ่ง บ้านสไตล์มินิมอล
1. กรณีโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย
ลูกที่ชอบด้วยกฎหมายหมายถึงลูกที่เกิดระหว่างบิดามารดาจดทะเบียน เมื่อบิดามารดาอยากได้โอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 2 ประการ เป็น วิลล่า ราคาถูกภูเก็ต
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน บ้านวิลล่าภูเก็ต
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน บ้านพูลวิลล่า ภูเก็ต
สำหรับภาษีรายได้บุคคลปกติจะได้รับการละเว้น เมื่อบิดามารดาโอนบ้านหรือที่ดินให้ลูก ไม่ว่าจะผู้เดียวหรือผู้คนจำนวนไม่ใช้น้อย แต่ละคนควรมีราคาไม่เกิน 20 ล้านบาท บ้านภูเก็ต
ถ้าหากเกินที่ระบุ จำเป็นจะต้องเสียภาษีอากร 5% ของราคาอสังหาฯ เฉพาะส่วนที่เกินกว่า 20 ล้านบาทนั้น อย่างเช่น ถ้าเกิดบิดามารดาโอนบ้านหรือที่ดินค่า 25 ล้านบาท ให้ลูก
จะได้รับการงดเว้นการคิดภาษีในส่วน 20 ล้านบาท แต่ว่าจะถูกคิดภาษี 5% ในส่วน 5 ล้านบาท ฯลฯ
2. กรณีโอนให้ลูกที่ไม่เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด
แม้ลูกคนนั้นกำเนิดระหว่างที่บิดามารดามิได้จดทะเบียน หรือบิดามิได้ลงทะเบียนยืนยันลูก เมื่อบิดามารดาอยากได้โอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 3 ประการ เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักรายจ่ายได้ 50%
3. กรณีโอนให้แก่ผัว-เมีย
ถ้าเกิดผัว-เมีย จดทะเบียน แล้วก็อยากโอนที่ดินให้แก่กัน โดยมิได้โอนในลักษณะของมรดก จะเสียค่าใช้จ่าย ดังต่อไปนี้
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าครองชีพได้ 50%
4. กรณีโอนให้วงศาคณาญาติ
ญาติ ไม่ว่าจะพี่ ป้า น้า อา รวมทั้งบุตรบุญธรรม ลูกสะใภ้ ลูกเขย ถ้ามิได้รับการโอนในลักษณะของมรดก จะเสียค่าใช้จ่ายสำหรับเพื่อการรับโอนที่ดิน-บ้าน เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 2% จากราคาประเมิน แต่ว่าถ้าเกิดปู่ คุณย่า ตา คุณยาย โอนที่ดินให้หลานทายาทแท้ๆจะเสียค่าบริการการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักรายจ่ายได้ 50%
นอกเหนือจากนั้นสำหรับเพื่อการโอนทุกกรณียังมีค่าประเพณีอื่นๆอีก อาทิเช่น ค่าคำร้องขอ แปลงละ 5 บาท, ค่าผู้เห็นเหตุการณ์ 20 บาท, ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท
กรณีโอนมรดก
ถ้าเกิดโอนบ้านหรือที่ดินในลักษณะของมรดก จะเสียเพียงแต่ค่าธรรมเนียมขึ้นทะเบียนโอนมรดกแค่นั้น ซึ่งแม้ผู้ได้รับมรดกเป็นผู้สืบสายเลือด (ลูก, หลาน, เหลน, ลื้อ) หรือระหว่างคู่แต่งงาน จะเสีย 0.5% จากราคาประเมิน แต่ว่าถ้าเกิดเป็นวงศาคณาญาติ ลูกเลี้ยง จำเป็นที่จะต้องเสียค่าบริการ 2% จากราคาประเมิน
ในส่วนของค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ รวมทั้งภาษีรายได้ฯ ไม่ต้องเสีย แต่ว่าจะมีค่าขนบธรรมเนียมอื่นๆเพิ่มเติมน้อย ยกตัวอย่างเช่น กรณีโอนที่ดินมรดกจะมีค่าคำร้องขอ แปลงละ 5 บาท, ประกาศมรดก แปลงละ 10 บาท, ค่าลงบัญชีผู้จัดการมรดก แปลงละ 50 บาท
แต่ กรณีโอนมรดก ผู้รับพินัยกรรมจึงควรเสียภาษีอากรมรดกด้วย ตามอัตรานี้
– ถ้าเกิดมีมูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาท จำเป็นจะต้องเสียภาษีอากรในอัตรา 10% เฉพาะส่วนที่เกินจากค่า 100 ล้านบาทนั้น เป็นต้นว่า
หลาน ได้รับบ้านมรดกราคา 110 ล้านบาท จากป้าที่เสียชีวิตไปแล้ว จำเป็นต้องเสียภาษีอากรมรดก ส่วนที่เกินจากค่า 100 ล้านบาท หมายคือ 10 ล้านบาท x 10% = 1 ล้านบาท
– แม้ผู้รับพินัยกรรมเป็นบิดามารดา ต้นตระกูล ทวด หรือทายาทเป็น ลูก หลาน เหลน โหลน ลื้อ อัตราภาษีจะลดลงมาเหลือ 5% อย่างเช่น
ลูก ได้รับมรดกที่ดินจากบิดา ค่า 105 ล้านบาท ควรต้องเสียภาษีอากรมรดก ส่วนที่เกินมา ค่า 5 ล้านบาท x 5% = 250,000 บาท
– หากผัวหรือเมีย ผู้ใดผู้หนึ่งเสียชีวิต แล้วอีกข้างได้รับมรดกเป็นบ้านหรือที่ดิน ถ้าผัว-เมียลงทะเบียนถูกกฎหมาย ผู้ที่จะได้รับมรดกจะได้รับการงดเว้น ไม่ต้องเสียภาษีอากร
กรณีโอนในการซื้อ-ขาย
การซื้อ-ขายบ้านและก็ที่ดิน ไม่ว่ากับพี่น้อง หรือคนทั่วๆไป ต่างมีค่าใช้จ่ายสำหรับในการโอน 5 อย่างเช่นกันทั้งสิ้น เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน
– ค่าจำท่วม
– ค่าอากรแสตมป์
– ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ
– ค่าภาษีอากรรายได้บุคคลปกติ
สรุป
แต่ถ้าต้องการขายบ้าน-ที่ดิน ในระยะเวลาไม่นานหลังจากนี้ เช่น ไม่เกิน 5 ปี บางทีการยอมเสียภาษีที่ดินตามปกติ น่าจะช่วยประหยัดได้มากกว่าการเสียค่าธรรมเนียมการโอน